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武汉放宽限购、郑州房票安置……房地产5月销售数据回暖,“一城一策”正在见效吗?

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近日,国家统计局发布今年1-5月楼市销售和房地产开发投资数据。数据显示,前5个月销售和建设降幅持续扩大,不过,5月当月商品房销售出现今年以来首次环比正增长。

6月22日,经济日报发表文章称,今年以来,房地产市场整体下行,房地产行业发展面临胶着状态。近期各地加大稳定房地产市场政策措施实施力度,多措并举有效满足居民合理住房需求。随着各项举措的不断落实到位,房地产市场已经出现积极变化。

6月20日,郑州发布棚改房票安置政策引起热议。6月21日,武汉市房地产交易管理中心表示,户籍居民家庭名下若已有两套住房,可以再买一套房……今年以来各地密集的楼市鼓励政策,是否正在见效?对此,红星新闻记者采访了数位从业者和分析师。

© 由 红星新闻 提供

近期,多地稳定房地产市场动作频频。图为广东某正在建设中的楼盘项目。图据ICphoto

郑州新政:棚改房票安置

从业者认为是多赢政策

6月20日,郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(简称《实施办法》)。《实施办法》规定,被征收人选择房票安置的,给予安置补偿权益金额8%的奖励,列入房票票面金额,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。房票安置的适用范围为中心城区,可在所有参与的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择。除此之外,政策还设置了许多优惠,包括不计入限购套数、契税减免、子女入学资格等。

值得注意的是,房票不但多了一个安置选项,房票剩余面值可折成现金。《实施办法》明确,12个月内未使用的,视同自行放弃房票安置,重新按照货币补偿方式进行安置。

据新京报报道,早在2015年,我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。2016年开始,上一轮全国房地产去库存大潮下,越来越多城市推行“房票”制度,如库存高企的内蒙古鄂尔多斯以及浙江的绍兴、金华、义乌、衢州、湖州等地。直到2018年后,随着棚改货币化权限被强制收回,“房票”制度才销声匿迹。

今年3月以来,信阳、宜宾、常熟、江阴、温州、南京市溧水区等10余个城市推出房票安置。

一位曾在郑州工作的房地产从业者向红星新闻记者表示,郑州楼市库存高企。“房票使用限定在主城区,相对于直接给现金,从其意图来说,还是不让钱跑出去,把棚改释放的需求限定在郑州。对多方来说,这是一个共赢的措施。”

今年3月,郑州市发布房地产新政19条,取消“认房又认贷”,落实房地产长效机制,提出将集中利用3年时间,大力推进大棚户区改造项目货币化安置。4月,郑州推出青年人才新政。6月15日,郑州市提出,推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准,促进二套房首付比例降至40%。

中信证券研报指出,房票模式之下,对地方政府来说,在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降,现金流出的时间明显推迟,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。对开发企业来说,领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人,市场销售热度可能有所提升。对被拆迁者来说,由于房票金额一般要大于货币补偿金额,其买房的实际负担下降,也取得了实惠。而且,由于房票是限区域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不会造成一线城市房价上涨。

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西安一新楼盘开售 图据ICphoto

武汉放宽本地居民限购套数

从业者:购房者还在观望

6月21日,多家媒体报道称,武汉市户籍居民家庭在全市限购区域已有两套住房的,可新增购买一套住房。

6月22日,武汉市房地产交易中心工作人员表示,该政策自6月20日起实施。据报道,该政策执行时间持续至2022年12月31日止。此外,对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭,且在武汉市已有2套住房的;以及对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭,且在武汉市已有2套住房的,均可在限购区域新购买1套住房。

就职于武汉市一家房企的刘女士告诉红星新闻记者,银行方面表示还没有看到政府红头文件,银行一般要看到文件才肯办理按揭。这一政策显然是重大利好,但其具体效果还有待观察,政策真正落到实处还需要时间。刘女士表示,今年前期刺激政策的效果并不是太好。“LPR下调后,武汉首套房的利率下降明显,但LPR对降低房贷的直接效果有限。”

据刘女士了解到的情况,对于已经有房贷的人来说,可能会倾向于手上留存更多现金,暂时不再购房。现金充裕又看好房子投资价值的人可能想抄底,不过当前可能会先持币观望。“这部分人居住需求已满足,进一步投资会比较谨慎。”

多城市推出房产新政

业内:关键在于能否“因城施策”满足各方需求

不止是郑州和武汉,近期多个城市推出房产新政,除了降低首付比例、提高公积金贷款额度,甚至还发放购房补贴等。

经济日报发文指出,各类城市房地产市场的基本状况不同,当前房地产调控松紧程度不一,各地因城施策灵活调整促楼市平稳健康发展。与此同时,相当数量的三四线城市房价仍持续下探。松绑调控政策的城市年初主要集中在三四线城市,至今一些二线城市也加入这一行列中。

此前,4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。这向外界进一步明确了“一城一策”的政策导向。

5月,央行、银保监会发布通知,个人首套住房商贷利率下限下调20个基点最低利率4.4%,5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下调15个基点至4.45。

据中泰证券不完全统计,1-5月,全国134个城市合计出台326次地方性放松政策,尤其5月进入政策密集发布期,政策放松呈现加速出台的趋势。

进入6月,据中原地产研究院统计,截至20日,累积超过80个城市当月发布了稳楼市政策接近100条。其中,超过30个城市有各种购房补贴。

6月13日,南京限购政策再作调整,非南京本市户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明。同日,福建省住房和城乡建设厅通知,二套房公积金最低首付比例降为30%。6月15日,重庆发布楼市新政,明确公积金贷款购买住房,首套房首付比例低至2成,二套房首付比例低至4成,公积金贷款额度提至80万元。同日,杭州宣布公积金贷款限额标准上浮,无房职工家庭首次购房,公积金贷款最高可贷120万元。

中信证券研报认为,当前房地产政策的关键在于,能否“因城施策”满足各方需求,稳房价,又可以切实推动低线城市销售复苏的手段,正如2015年“棚改货币化”推广一样。房票模式如果推广,可能有助于因城施策,推动房地产产业链复苏。

多家券商研报表示,本轮房地产政策仍有宽松空间。

我爱我家集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖认为,房地产市场要趋稳,要注意把握好三点,一是把握好“房住不炒”的概念,“住不一定是自己住,租给别人住也叫住。像长沙推出的‘以租换购’,盘活存量,目前看我觉得比较契合实际”。其次,他认为,首付比例和利率还有进一步下降的空间。三则是要有效解决开发商的债务危机,修复公众对开发商的信心。胡景晖认为,现在各地推出的政策会起效果,但是需要时间,要看三季度。主要是疫情要得到缓解,大家对就业收入的稳定性、对未来经济增长的信心要得到修复。

中泰证券研报表示,整体而言,当前楼市的销售量价依旧在底部,单月环比有所改善,市场信心正逐渐恢复。从企业微观层面看,5月及6月初的案场看房数量明显上升,但转化率依旧偏低,导致去化率停留在低位,潜在购房者观望情绪浓厚。

一券商房地产分析师则表示,从5月数据来看,相信市场即将触底反弹,多地“花式”鼓励政策会使得市场再现生机。

红星新闻记者 胡伊文 吴阳 北京报道

编辑 官莉

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